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北京二手房市场供需矛盾加剧 价格存上行风险

2013-06-20 16:57 来源:中国房地产报     关键词 : 北京二手房|二手房市场供需矛盾  点击数:
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[摘要] 由于市场需求有所增加,5月,北京市二手住宅网签7336套,环比增长40.8%。虽然仅为市场正常水平(2012年下半年)的五成,但5月的二手房市场已然有所恢复。

   一热一冷,似乎可以形容当前北京二手房市场的买卖双方。而这冷热的对比则预示着二手房供需矛盾的加剧。

 
  由于市场需求有所增加,5月,北京市二手住宅网签7336套,环比增长40.8%.虽然仅为市场正常水平(2012年下半年)的五成,但5月的二手房市场已然有所恢复。
 
  6月上旬,北京二手房交易延续了5月中下旬以来的回暖势头,成交量继续回升。北京住建委公示的网签数据统计显示,2013年6月上旬(1日~10日)北京全市二手住宅网签总量为2666套,比5月同期大幅上涨了76%.
 
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,北京最新调控政策出台已俩月有余,买卖双方已逐渐接受,市场上首次置业和急于改善的“刚需”开始释放,拉动了成交量的稳步回升。
 
  但二手房的供应却未与此同步。继4月二手房新增房源环比暴跌45.3%后,5月份新增房源环比再降7%.记者从多家房地产中介了解到,业主出售诚意下降,议价空间进一步缩小,由此导致二手房价格有进一步上涨的风险。
 
  新增房源量持续下滑
 
  在成交回稳的背景下,5月份由于新增房源量持续下滑,二手住宅市场供需矛盾有所加深。
 
  3月份因20%个税新政,出现业主集中过户,二手房市场最高的周成交量达到千套。但整体来看,从去年底到现在,即使历经了最严厉调控,房价依然小幅上涨,使得一些当时着急卖掉房产的业主有些后悔。
 
  “最近公司特别忙,一些购房纠纷不得不去处理。”北京某中介机构法务经理告诉记者,今年春节后,北京房价一直处于上涨周期,特别是去年年底一些地铁线路开通,各沿线项目房价有了很大的涨幅。从去年年底到现在,很多楼盘一套房总价上涨超过百万元。业主后悔卖房的情况时有发生,也导致了购房纠纷频发。
 
  由此导致的后果就是业主开始惜售。从5月份新增房源量、议价空间等数据来看,均显示业主的出售诚意有所下降。一方面,市场近期走势尚未明朗,但中长期预期普遍看好,因此目前观望情绪依旧,售房诚意下降。另一方面,由于新政,一些置换型业主购房计划暂停,也导致了部分房源释放受到影响。
 
  根据链家地产发布的“2013年5月北京二手住宅市场分析报告”,继4月环比暴跌后,5月份新增房源环比再降7%,与2012年10月的水平接近。业主的观望情绪普遍加深,新增房源难有明显增长。5月平均议价空间为2.53%,较4月下降0.3个百分点,较去年同期亦下降0.73个百分点。然而,5月新增客户量虽仍低于一季度水平,却环比上涨6%.从区域、面积占比等数据来看,“刚需”购房者成为了支撑市场的重要群体。
 
  价格存上行风险
 
  该报告显示,5月份,北京二手住宅成交均价27307元/平方米,环比上涨2.9%;同比上涨23.9%,同比涨幅与上月持平。
 
  链家地产分析,由于市场仍处在政策消化期,业主观望升级导致诚意出售的房源减少,再加上免税房源的优势凸显,这类业主的预期增长,存在调高挂牌价的情况。虽然上涨势头得到遏制,但是价格上行的风险依然存在。
 
  综合来看,由于目前成交量低位运行,使得价格走势并不明朗,局部的涨价或降价很难影响整体走势。加上业主的观望心态,二季度二手房市场低位运行已成定局,短期内成交量复苏无望。
 
  值得关注的是,4月以来,虽然成交均价稳定震荡,但是购房成本持续上涨。免税房源存在涨价空间,非免税房源存在缴税压力,对于购房者来说,不论何种房源,购房成本都会增加。
 
  据21世纪不动产的监测数据,5月北京无税二手房占总成交7成以上。无税房的成交价也因为其紧俏度而蒸蒸日上,部分区域涨幅高达13%.
 
  21世纪不动产永定路店一位区域经理反映,目前市场整体平稳,总价低的小户型无税房成为交易主流,价格涨幅显著。近期刚成交的一套40多平方米小户型,售价从新政之后的4万元/平方米,涨到4.5万元/平方米,单价上涨了5000元。
 
  21世纪不动产清河区门店经理也告诉记者,清景园[最新消息 价格 户型 点评]小区无税房的挂牌价涨幅比有税房高出许多,而许多有税房有价无市,5月该小区总共才有两套房成交,大量有税房源只能由卖转租。
 
  21世纪不动产分析师张磊说,在当前市场下,由于大部分老城区可选择的新房房源有限,给了免税二手房或者少税二手房房源涨价的机会,大量“刚需”购房者被迫接受涨价。这预示着二手房价格已重新回到上升通道。
 
  中介拓展新房业务
 
  因二手房供应受限以及二手房税费等原因,很多购房者转向新房市场,而中介公司为了提升业绩,迎合市场需求,也在“一二手联动”业务上进一步拓展,增加代理新房业务。
 
  以北五环区域为例,由于区域内新楼盘的上市比较集中,周边中介公司也获得了更多的新楼盘的代理销售机会。
 
  张磊告诉记者,21世纪不动产去年一二手联动业绩创了新高,占总业绩的30%,而近期势头更猛,这主要是因为在“无税房”这一特殊优势的市场背景下促成的。中介公司拥有强大的门店网络和线上网络资源,可同时进行一手房和二手房的销售,这对开发商来说是一种渠道补充。
 
  记者从21世纪不动产北苑家园的一家门店了解到,该区域内二手房与新房价格不相上下,在3万~4万元/平方米之间,但购买二手房仅个税一项,其每平方米单价就会增加7%左右,如果相关税费全部由买家承担,其成本将超过同区域内的新房价格,这促使部分购房者转向新房市场。

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